宅建資格合格証

10月16日に、宅建の試験を受けてきました。


結果発表が本日、11月30日でした。











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自宅に合格証が届きました。



今年の合格点は35点だったので、比較的難易度の低い試験問題だったと言えると思います。



私は、自己採点44点だったので、合格を確信していたんですが、やはり正式に結果が出るとうれしいものですね。



試験に合格して、2~3日くらいは高揚感に浸れるでしょう。








さて、以前から考えていたのですが、私はお金をかけて宅建士の免許を取ろうと思っています。



宅建は、試験に合格したらすぐに免許がもらえるわけではなく、知事に登録して、免許申請をしてからでないと免許がもらえません。





登録料が、37000円だったと思います。


講習代と免許申請代が15000円くらいだったと思います。





さらに、私のように実務2年を経験してない人は、大手予備校の実務者講習を受けなければなりません。



これが、大体2万円くらいです。





トータル、7万円と見込まれます。


これが、最初にかかる費用です。








宅建免許は5年ごとの更新なので、5年後に講習代と免許申請代が掛かります。



免許の維持費は、5年で15000円です。


初期費用はそれなりに掛かりますが、この維持費は安いような気もします。



ファイナンシャルプランナーの日本FP協会のAFPとCFPは年会費が1万円程度かかりますので、宅建はそれほど高い維持費とは言えないと思います。






それと、実務2年というのは、異業種の人間が簡単に得られるものではありません。





今の仕事を辞めて、不動産会社に就職して2年たったらやっと宅建士になれますが、ちょっと現実的じゃないですよね。



それに対し、予備校の講習を一日か二日受けたくらいで実務2年という資格を得ることができます。



2万円で、実務2年という資格を買うと考えれば、安いもんじゃないかと思っています。




今はCFPの科目試験に専念しますので、来年の後半くらいに、宅建の登録をしていきたいと思います。










その他、最近の出来事など





確定拠出年金を職場の厚生担当の人に確認したところ、現在、うちの職場は事業所登録をしている最中であるとのこと。


支店の厚生担当の人に聞いても全く分からなかったようなので、本店に確認してもらったところ、そのような回答だったそうです。










公務員が確定拠出年金を使いだすのは、まだまだ先のことなのだろうと思います。



個人型の確定拠出年金の利用者が、利用可能者の0.4%程度に過ぎないということも聞いたことがあります。







職場にこの話を持っていったときも、最初に言われたのは財形年金や職場の年金積立をやった方がよいのでは?ということです。




二言目には非課税、非課税。




いったい何が非課税なのでしょうか?



運用益が非課税なんですよね?



恐ろしく低い利率で得られた、雀の涙ほどの利益が非課税だって、嬉しくもなんともないんですよね。





私は魅力を感じられないので、2年ほど前に財形年金を解約してしまいました。















確定拠出年金はSBI証券で開設するつもりです。



拠出できるのは月に12000円なので、ポートフォリオ全体に与える影響は小さいです。



債権を入れたバランスファンドにする必要はないと思います。



全部株でもOKでしょう。



外国ニッセイ株式とIfree新興国株が0.2~0.3%のコストでできるようですので、それを6000円ずつで十分かなと。

















そういえば、2015年のふるさと納税をワンストップ納税でやったつもりだったのですが、手続きをやり忘れていました。


7万円寄付したので、68000円が住民税から控除されるはずでしたが、ほったらかしで手続きするのを忘れてました。


税務署に寄付証明と給料の源泉徴収などを持っていけば、還付請求が5年まで遡ってできるそうです。




うーん、ふるさと納税、あんまり興味がわかず、妻に任せっきりです。















最近は、CFPの金融資産を勉強しています。



オプション、先物、債券、外貨、ヘッジ取引など。


投資信託でほったらかしな投資手法の私からすると、難しくて頭が爆発しそうです。


ひーひー言いながら勉強していますが、つまらなくはないです。






こういう世界で勝負する人達もいるんだなあ、という興味がわきます。




















日々の仕事をこなし、給料をもらい、無駄遣いせずに資産を貯めることは、私の自由につながります。





そして、仕事をしながらでも、資格や知識などを深めていくのは、私の夢につながります。












18年仕事をやって、今の仕事から離れるのが夢なのです。





見果てぬ夢かもしれませんが。







勉強を続ける

資産を貯める







この二つが自分の夢につながると思っています。













明日から引き続き、仕事をこなしながら勉強を続けたいと思います。





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CFP試験を受けてきました

11月13日と11月20日にCFP試験を受けてきました。

準備期間が少なかったので、直前まで追い込みをかけていたため、ブログの更新する時間も惜しく、勉強に集中していました。







CFPの不動産



CFPを受験するには日本FP協会でAFP登録する必要があります。


難易度はそれほど高くありません。


2級を合格していることと、ちょっとした課題を提出して、お金を払えばAFPになれます。



私は去年の10月頃からFPの勉強を始めて、今年の8月にはAFP登録ができました。



まっさらな状態から始めても、1年あれば十分とれると思います。





CFPはまず、FPの6分野の科目試験を受けて、全てに合格して、既定の実務経験があると登録することができます。



1科目は2時間の試験で50問の択一式です。

合格ラインは6割程度の正解ですが、28~32点くらいの間で調整が行われます。

合格率は35%程度で毎回そのくらいのようです。

試験は年に二回、6月と11月に行われます。

科目試験の合格の有効は一生涯なので、一回に6科目受けてもいいし、1科目ずつ何年か掛けて受けても大丈夫です。






私は準備期間がそれほど取れなかったので、タックスと不動産の2科目を受験しました。






13日が不動産の試験でした。



準備期間が少ないものの、宅建試験と重なる部分も多く、なんとかなると軽く見ていました。


勉強の中心は過去問3回分です。


模範解答は、試験翌日にFP協会のホームページに掲載されるので、翌日には自己採点ができます。














27点でした。



ちょっと落ち込みました。





あー、こりゃだめだ。


がっかりしながら、CFP合格を支援するサイトを覗いていると、今回の試験は過去問で対応できない問題の出題が多く、難易度は高めだった。合格ラインはそれほど高くはならないだろう、とのことです。










合格ラインの28~32点というのは、合格ラインが公表されるようになった、2014年以降のたった5回分の試験の結果です。


CFP資格は何十年も前からありますが、合格ラインがこんなに狭い幅に収まり続けてきたと考える方が、むしろ不自然かもしれません。




宅建試験だって、長い歴史の中で26~36点くらいが合格ラインだったと思います。







今回の試験のラインが27点であれば、私は合格になります。



現時点で不合格が決定した訳ではないと、気持ちを切り替えて翌週のタックスに臨みました。









CFPタックス



不動産で失敗した理由の一つに、過去問3回分では不十分だったということを感じました。



過去問5回分はやろうということで、テキストを揃えようと思ったのですが、CFPの過去問は田舎の書店では売っていません。



マイナーな資格すぎて、商売にならないんでしょうね。


そこそこの地方都市の大型書店くらいにしか置いていません。





じゃあ、FP協会にインターネット注文するかというと、届くのに4~5日かかります。


日曜日が試験なのに、金曜日か土曜日にテキストが来ても遅いですよね。




購入はあきらめ、FP協会のHPから過去問をダウンロードすることにしました。



そうすると、正解はわかっても、解説がないんですよね。



そりゃ、HPからのダウンロードで解説までつけてしまったら、誰も書店でお金を出してテキストを買う人がいなくなってしまうので、協会も、そこまでの親切はしませんよね。



解説なしの過去問を2回分やりました。


解説も、どこかの親切なサイトで載っていないか検索したんですが、だめでした。



CFPの過去問なんて、マイナーすぎて扱っているサイトはほとんどありません。










宅建とかFP2級なんかは、人気資格で扱っているサイトも多かったです。



人気資格が故に受験生も多い。



過去問の解説を無料サービスで提供して、信頼性を得たうえで、さらに良質な有料サービスを提供することで商売として成り立つ。








CFPを勉強するうえで一番のネックは、試験に対する情報量の少なさだと思います。


マイナーが故に商売にならない。だから良質な情報提供サイトを作るメリットがない。






まあ、仕方がないです。好きで勉強しているだけですから。










さて、タックスですが、自己採点38点でした。


合格ラインがこの基準まで上がることは考えずらいので、ほぼ合格できると思います。


直前1週間の追い込みで、不動産のリベンジを果たしました。





ブログなんて書いてる場合じゃないよね。











公務員はDCをやらない?




みなさん、公務員ですか?



ご存じの通り2017年1月から、確定拠出年金が公務員や専業主婦も使えるようになります。



やりますよね!みなさん。



投資の世界にはフリーランチはない、なんて言われますが、この制度はフリーランチでしょ。


やんなきゃもったいないですよね。


というか、やらなきゃバ○でしょ。






ということで、SBI証券に資料を請求したところ、口座開設するための必要書類に事業所が記載する欄がありました。



職場側にこれを書いてもらうということか?





制度の有利さは書籍やネットを見て、ある程度は知っているつもりですが、実践するのは私も初めてなので手続きの方は手探り状態です。







試験も終わって余裕もできたので、職場の厚生担当の人のところに行って、前振りをしてみました。






あの~、来年から使える確定拠出年金の口座を開設するのに、事業所に書いてもらう書類がありますので、今度持ってきますね。










へ!?

なんですか。それ?
















ああ、やはり…


私の部署は110人ほどの職員がいるのですが、まだ誰も確定拠出年金を使おうと動いている人はいないということなのでしょう。




すごいですよね。

110人いて、私以外にDCをやろうという人がいないなんて。








世の中の活躍するFPのみなさん。


公務員の職場はフロンティアですよ、フロンティア。




投資教育のフロンティアが広がっていますよ。





不動産について、思うところ

11月になりました。



不動産についての考えを書いてみます。









投資用不動産の勧誘について





10年くらい前から、職場の固定電話に不動産投資の勧誘の電話が掛ってくるようになりました。




みなさんも勧誘を受けたことありますよね?




最近は3カ月に1回くらいの割合ですが、多い時は毎週のようにかかってきました。






カタカナとかアルファベットの名前の会社が多いと思います。


ピーシブイ(仮)の田中(仮)ですとか、RKTの山田(仮)とか。






相手は不動産業者の販売員ですが、回りくどい言い方をするので、始めは何を言っているのか要点が掴めません。




今、公務員の方限定で、節税を有効利用した将来の資産形成のご案内を差し上げております。


とか、


将来の年金不安解消のためのご案内をさせて頂いております



など。




いきなり不動産を買いませんか?と言って警戒されるのを嫌うのか、回りくどい言い方をしている感じがします。







最近は、携帯電話にもかかってくるので、




なんで私の電話を知っているんですか?



と質問したところ、「ビジネスマンネットというものがありまして、そちらで確認させてもらいました。」



などと、よくわからない回答をされたこともあります。







私は2年ほど前まで投資にまったく興味がなかったので、そのような電話があってもすぐに切っていたのですが、最近は投資とか不動産にも興味が出てきたので、ちょっと話を聞いてみることにしました。







勧められたのは、不動産会社が売主となる、都内のワンルームマンションです。



それを購入して、賃貸に出し賃料でローンを返済するというものだそうです。



物件は2500万円、全額ローンで金利は変動で2%、35年返済のプランを紹介されました。



賃料でローンを支払うので、購入者は35年後にタダで物件を手に入れられるから絶対有利だそうです。





入居者を募集するのも会社の方でやってくれ、空室時にも家賃保証もあるので、購入者が損することはないそうです。




そして、不動産投資の減価償却を損金として、給与の所得から減らすことができるので、節税効果も投資のパフォーマンスにつながるそうです。








私は集中投資は怖いので投資信託を使って分散投資をしていると伝えると、そんな低リターンな投資方法ではもったいないと言われました。








個別の不動産を持つことのリスクとしては


空室リスク
金利上昇リスク
地価の下落リスク
家賃の低下のリスク
流動性が低い(半分だけ売るとかできない)




などが考えられたので、その辺を質問しても、うやむやな回答や、専門用語を持ち出して煙に巻かれてしまいました。





暇だったので30分くらい話を聞いていましたが、電話口でこれ以上話してもラチが明かなそうだったので電話を切ろうとすると、しきりに面会することを求めてきました。




私は、買う気もない不動産の販売員と面会するほど暇でもないので、断りの意思表示をやんわりと示していくと、相手は徐々に強硬になってきました。






今、このチャンスを逃していいんですか!

投資にご興味がおありなら、絶対に不動産をやるべきだ。

今始めないと、一生不動産投資をすることはなくなってしまいますよ。









どんどんしつこくなってくるので、「イヤです、買いません。」




と、はっきり言っても、なおも食い下がってくるので、言ってやりました。












あなたの会社は宅建業者ですよね?
あなたは宅建士ですか?


顧客がはっきりいやだって言っているのに勧誘するのは宅建業法違反ですよね?
業法に違反すると免許や登録が取り消されるんですよね?








そうすると相手は豆鉄砲でも食らったように、しばらく間があった後




「えっ!嫌だったんですか。失礼しました。いいとおっしゃたので、欲しいという意味かと。」





と、小学生のとんちレベルの言い訳です。







「じゃあ、もう話すことはありませんよね?」



と言って電話を切りました。







この手の業者は法律違反を持ち出すと、簡単に諦めるようです。











私は宅建を勉強したこともあり、不動産には興味が出てきたんですよね。




素人目に見ても、減価償却で損金を出すというのは魔法の杖のようにも思えます。




実際に不動産で生計を立てている大家さんもたくさんいますからね。







ただ、不動産投資は千三つの世界だというのも聞いたことがありますし(千の物件のうちお宝物件は三つくらいしかない)、それを見抜くのは素人には難しいと思います。




また、そんな美味しい物件を縁もゆかりもない会社員や公務員に紹介する業者なんているはずがないとも思っています。





ちゃんと勉強してからならやってみたいけど、今すぐ個別の不動産に手を出すなんて考えられません。







今のところ、リートで十分です。リートで。













持家について




私は現在官舎に住んでいます。



家賃は格安です。



仮に官舎を出て、賃貸住宅に住んだとしても、住宅手当が職場から出ます。最大で27000円です。



なので、家を買うのは絶対に不利と思いこんでいたのですが、最近考えが変わってきました。






持家もありなのではないかと。





先ほど、不動産投資にも触れましたが、不動産投資の最大のリスクは空室だと思っています。




でも、自分で持家に住む限り、空室率は0%です。



これって、物凄く有利な条件なのではないかとも思います。




同じ家に30年以上住むのであれば、そこに賃貸で住むより、持家にした方が有利になると思います。




ただ、新築は一気に価値が下がっていくので、購入するなら中古住宅がいいと思います。



仕入れ値が低げれば、利回りの向上になるので、良い中古住宅を見つけられれば、余裕で賃貸に勝てると思います。





私自身はまだ子供が小さいので、30年間住所地を固定するということが嫌なので、すぐに家を買うつもりはありませんが、子供も仕上がり、終の棲家を決めるころには家を買うかもしれません。











また、不動産は所有者の信用にもつながるので、老人になるころには賃貸より持家の方が有利だとも考えます。






実際に、年を取って無職になると、クレジットカードは作れないし、保証人もなしでアパートを借りるのは難しくなるようです。




親子であっても、保証人なんか頼みたくもないですよね?



そういうの煩わしいです。



シンプルライフではない。











今までは家を買うということに極度のアレルギーがあったんですが、その状態からは卒業できた気がします。











CFPの不動産を受験





不動産つながりでもう一つ。




11月13日にCFP資格の不動産を受けてきます。




宅建試験と重なるところもあるので、若干有利な立場ではありますが、如何せん準備期間が足りません。




AFP登録したのが8月半ばで、そこからCFPの問題集を購入して2週間ほど勉強しましたが、宅建試験の準備もあったので一時中断。10月半ばの宅建試験後に本格的に勉強を開始しましたが、50時間も掛けられませんでした。




受験料の5000円をどぶに捨てるのは嫌なので、足掻くだけ足掻きますが、どうなることやら。









宅建は、宅建業者で働く社員が、宅建業法で定められていることを守って仕事をさせるために行われる試験です。





なので、上記のようなしつこい営業は違反になります。








それに対し、CFP試験の不動産は、資産運用のアドバイスをするために必要な知識を問うような試験です。







いずれも、生きていく上で持っておいて損はない知識だと思っています。






プロフィール

カトヒレ

Author:カトヒレ
既婚、子供二人のアラフォー公務員です。節約&投資で50歳アーリーリタイヤを目指します。

現在までの運用状況
預金      1000万              投資信託   2500万          株、ETF     200万             保険       200万
運用方針
インデックスファンドをメインに、ETF、個別株にもちょこちょこ投資しています。具体的な金額を公開しながら、生々しい取引の状況などを見てもらいたいです。
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私なりのインデックスの解釈です インデックスとは指数のことです。指数には日経平均株価、TOPIX、ダウ、S&P500、MSCIコクサイなどがあります。投資信託で投資をすることで30か国の3000の会社の株価や債券の平均に投資をするということも可能です。要は一つの会社の株を買うわけではないので、素人でもプロと同等以上のリターンをすることを期待します。(その代り、大儲けもできない地味な投資です)私は、世界経済全体の成長を信じてますので、その成長に乗せてもらい、年間4~5%のリターンを狙いながら投資をしていくつもりです。目標資産は1億円です。
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