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不動産投資

前回、子供の転校を回避するために中古住宅を買うかもしれないと書きました。

実行確率は3%くらいですが、不動産投資にもつながるので、続きを書いてみます。




中古の一戸建て住宅


子供に転校をさせないためには、今の小学校に通える場所に家を買うことになります。

今住んでいるところは田舎なので、マンションとかは建ってなく、ほとんどが一戸建て住宅の地域です。

古くからの農家が点在しているところに、バブルの勢いに乗って、住宅街が形成された地域です。昭和の終わりから平成の初めにかけて、一気に建設された住宅地なので、築年数にすると25年程度です。ぼちぼち空き家も見られるようになってきました。一応駅まで歩いていける場所で、電車で地方都市まで40分くらいの場所です。

この場所で、築25年くらいの一戸建てを1000万円くらいで狙ってみると仮定します。




住むのは10年間


子供が高校生くらいになれば、転校とかでイジメとかもなさそうなので、10後くらいには都市部への引っ越しを考えます。今の場所では、高校も選択肢が少なく、大学に通うには一人暮らしになると思います。学校選びと大学一人暮らしの費用が無駄だと思うので、10年後には都市部の4LDKくらいの賃貸マンションへの転居を考えています。

さて、10年住んだ後、築35年になった一戸建てを解体して、土地を売却と考えました。土地の価値自体は100~200万円と想定するので、解体費を考えれば負の資産になる可能性もあります。

1000万円で買った家を10年間住むので、家賃換算すると年で100万円、月々は8万円です。まあ、あり得ない話ではないのかな、と思います。


しかし、築35年の家をすぐに解体せず、貸しに出したらどうなのか、と考えました。

仮に、家賃を5万円で10年間貸すことができれば、家賃収入は600万円になります。

すぐに解体して売るより、大幅に利益を出すことができます。


しかし、築35年から45年という一戸建てを借りてくれる人がいるのか?

不動産投資の本を一冊も読んだことがない私が不動産投資について想像してみます。




お金をかけては意味がない


そもそも、中古住宅を買う確率が低いので、たらればになってしまうんですが、実際に買った場合には、処分まで考えなければなりません。空き家にしておいてもゴミになるだけだし、出口戦略を考えずに家を買うのは無謀だと思います。



不動産投資で重要な要素は、

空室が出ないこと
将来的に土地の価値が上がるところを狙う
物件を安く仕入れること

だと思っています(←勝手な想像)。


日本では築20年たてば、上物である家の価値はゼロになってしまう、などと聞いたことがあります。

ならば、勝負は空室を出さないことと、土地の価値が重要だと思います。安い物件に当たれるかどうかは、小学校に通える範囲ということで、選択肢は狭いです。

転校させないために家を買うということは、場所(地価の上昇を期待できる)を選ぶことができません(←既に負けそう)。



自分ができることとしては、DIYで家の状態を良くしておくことだと思います。

築25年から自分が住み始めて10年間、家に手を加えてできるだけ家の状態を良くしておく。そうして、手の入っていない周辺の住宅との差別化が図れれば、借り手がつきやすくなると思います。初期投資の額を抑えることは利回りの向上を意味するので、内装の張替や外装の塗装などは自分でやりたいところです。DIYのスキルなどは持ち合わせていないので、実際に家を買ってからスキルの習得になろうかと思います。


まあ、考えるだけタダです。

当初の見込みの半分の目標、(家賃3万円で、5年間の貸し出し)ができたとしても180万円にはなります。


日本には820万個の空き家があるそうです。これからは人口も減るので、空家の数は益々多くなるのかもしれません。

そんな中で、不動産投資で成功するのは難しいのでしょうが、買ったからには出口戦略を考えて、無駄な空き家にはしたくないと思います。


不動産投資について、無責任に言いたい放題でした。



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No title

失礼します。Maoです。
独身の私とはまったく次元の違う悩みで、しかし大きな問題だと思います。いざとなったら会社を辞めてしまいましょう!なんて無責任なことは言わないようにします。

カトヒレさんが気にされている「子どもの転校」についてですが、当事者の子どもはなんて言っているかが気になりました。「転校バンザイ!」みたい感じだったら問題解決だと思うのですが。親に心配をかけないために、いじめられていることを伝えていないこともたくさんあると思うんですよね。

No title

こんばんわ。Maoさん。

全く環境が違う私とMaoさんが触れ合えるのがインターネットの奇跡なのですかね。

当たり前ですが、子供が考えていることを、私が100%把握するのは不可能です。

その中で、どうするのかあがきながら考えていく。不確定要素が多すぎて、ある意味面白いです。


これからも参考にさせてもらいますね ^^)
プロフィール

カトヒレ

Author:カトヒレ
既婚、子供二人のアラフォー公務員です。節約&投資で50歳アーリーリタイヤを目指します。

現在までの運用状況
預金      1800万              投資信託   3000万          株、ETF     20万             保険       200万
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