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不動産について、思うところ

11月になりました。



不動産についての考えを書いてみます。









投資用不動産の勧誘について





10年くらい前から、職場の固定電話に不動産投資の勧誘の電話が掛ってくるようになりました。




みなさんも勧誘を受けたことありますよね?




最近は3カ月に1回くらいの割合ですが、多い時は毎週のようにかかってきました。






カタカナとかアルファベットの名前の会社が多いと思います。


ピーシブイ(仮)の田中(仮)ですとか、RKTの山田(仮)とか。






相手は不動産業者の販売員ですが、回りくどい言い方をするので、始めは何を言っているのか要点が掴めません。




今、公務員の方限定で、節税を有効利用した将来の資産形成のご案内を差し上げております。


とか、


将来の年金不安解消のためのご案内をさせて頂いております



など。




いきなり不動産を買いませんか?と言って警戒されるのを嫌うのか、回りくどい言い方をしている感じがします。







最近は、携帯電話にもかかってくるので、




なんで私の電話を知っているんですか?



と質問したところ、「ビジネスマンネットというものがありまして、そちらで確認させてもらいました。」



などと、よくわからない回答をされたこともあります。







私は2年ほど前まで投資にまったく興味がなかったので、そのような電話があってもすぐに切っていたのですが、最近は投資とか不動産にも興味が出てきたので、ちょっと話を聞いてみることにしました。







勧められたのは、不動産会社が売主となる、都内のワンルームマンションです。



それを購入して、賃貸に出し賃料でローンを返済するというものだそうです。



物件は2500万円、全額ローンで金利は変動で2%、35年返済のプランを紹介されました。



賃料でローンを支払うので、購入者は35年後にタダで物件を手に入れられるから絶対有利だそうです。





入居者を募集するのも会社の方でやってくれ、空室時にも家賃保証もあるので、購入者が損することはないそうです。




そして、不動産投資の減価償却を損金として、給与の所得から減らすことができるので、節税効果も投資のパフォーマンスにつながるそうです。








私は集中投資は怖いので投資信託を使って分散投資をしていると伝えると、そんな低リターンな投資方法ではもったいないと言われました。








個別の不動産を持つことのリスクとしては


空室リスク
金利上昇リスク
地価の下落リスク
家賃の低下のリスク
流動性が低い(半分だけ売るとかできない)




などが考えられたので、その辺を質問しても、うやむやな回答や、専門用語を持ち出して煙に巻かれてしまいました。





暇だったので30分くらい話を聞いていましたが、電話口でこれ以上話してもラチが明かなそうだったので電話を切ろうとすると、しきりに面会することを求めてきました。




私は、買う気もない不動産の販売員と面会するほど暇でもないので、断りの意思表示をやんわりと示していくと、相手は徐々に強硬になってきました。






今、このチャンスを逃していいんですか!

投資にご興味がおありなら、絶対に不動産をやるべきだ。

今始めないと、一生不動産投資をすることはなくなってしまいますよ。









どんどんしつこくなってくるので、「イヤです、買いません。」




と、はっきり言っても、なおも食い下がってくるので、言ってやりました。












あなたの会社は宅建業者ですよね?
あなたは宅建士ですか?


顧客がはっきりいやだって言っているのに勧誘するのは宅建業法違反ですよね?
業法に違反すると免許や登録が取り消されるんですよね?








そうすると相手は豆鉄砲でも食らったように、しばらく間があった後




「えっ!嫌だったんですか。失礼しました。いいとおっしゃたので、欲しいという意味かと。」





と、小学生のとんちレベルの言い訳です。







「じゃあ、もう話すことはありませんよね?」



と言って電話を切りました。







この手の業者は法律違反を持ち出すと、簡単に諦めるようです。











私は宅建を勉強したこともあり、不動産には興味が出てきたんですよね。




素人目に見ても、減価償却で損金を出すというのは魔法の杖のようにも思えます。




実際に不動産で生計を立てている大家さんもたくさんいますからね。







ただ、不動産投資は千三つの世界だというのも聞いたことがありますし(千の物件のうちお宝物件は三つくらいしかない)、それを見抜くのは素人には難しいと思います。




また、そんな美味しい物件を縁もゆかりもない会社員や公務員に紹介する業者なんているはずがないとも思っています。





ちゃんと勉強してからならやってみたいけど、今すぐ個別の不動産に手を出すなんて考えられません。







今のところ、リートで十分です。リートで。













持家について




私は現在官舎に住んでいます。



家賃は格安です。



仮に官舎を出て、賃貸住宅に住んだとしても、住宅手当が職場から出ます。最大で27000円です。



なので、家を買うのは絶対に不利と思いこんでいたのですが、最近考えが変わってきました。






持家もありなのではないかと。





先ほど、不動産投資にも触れましたが、不動産投資の最大のリスクは空室だと思っています。




でも、自分で持家に住む限り、空室率は0%です。



これって、物凄く有利な条件なのではないかとも思います。




同じ家に30年以上住むのであれば、そこに賃貸で住むより、持家にした方が有利になると思います。




ただ、新築は一気に価値が下がっていくので、購入するなら中古住宅がいいと思います。



仕入れ値が低げれば、利回りの向上になるので、良い中古住宅を見つけられれば、余裕で賃貸に勝てると思います。





私自身はまだ子供が小さいので、30年間住所地を固定するということが嫌なので、すぐに家を買うつもりはありませんが、子供も仕上がり、終の棲家を決めるころには家を買うかもしれません。











また、不動産は所有者の信用にもつながるので、老人になるころには賃貸より持家の方が有利だとも考えます。






実際に、年を取って無職になると、クレジットカードは作れないし、保証人もなしでアパートを借りるのは難しくなるようです。




親子であっても、保証人なんか頼みたくもないですよね?



そういうの煩わしいです。



シンプルライフではない。











今までは家を買うということに極度のアレルギーがあったんですが、その状態からは卒業できた気がします。











CFPの不動産を受験





不動産つながりでもう一つ。




11月13日にCFP資格の不動産を受けてきます。




宅建試験と重なるところもあるので、若干有利な立場ではありますが、如何せん準備期間が足りません。




AFP登録したのが8月半ばで、そこからCFPの問題集を購入して2週間ほど勉強しましたが、宅建試験の準備もあったので一時中断。10月半ばの宅建試験後に本格的に勉強を開始しましたが、50時間も掛けられませんでした。




受験料の5000円をどぶに捨てるのは嫌なので、足掻くだけ足掻きますが、どうなることやら。









宅建は、宅建業者で働く社員が、宅建業法で定められていることを守って仕事をさせるために行われる試験です。





なので、上記のようなしつこい営業は違反になります。








それに対し、CFP試験の不動産は、資産運用のアドバイスをするために必要な知識を問うような試験です。







いずれも、生きていく上で持っておいて損はない知識だと思っています。






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カトヒレ

Author:カトヒレ
既婚、子供二人のアラフォー公務員です。節約&投資で50歳アーリーリタイヤを目指します。

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私なりのインデックスの解釈です インデックスとは指数のことです。指数には日経平均株価、TOPIX、ダウ、S&P500、MSCIコクサイなどがあります。投資信託で投資をすることで30か国の3000の会社の株価や債券の平均に投資をするということも可能です。要は一つの会社の株を買うわけではないので、素人でもプロと同等以上のリターンをすることを期待します。(その代り、大儲けもできない地味な投資です)私は、世界経済全体の成長を信じてますので、その成長に乗せてもらい、年間4~5%のリターンを狙いながら投資をしていくつもりです。目標資産は1億円です。
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